01事務所オフィス賃貸借契約の最近のブログ記事
手付金
契約締結の際に借主が貸主に支払う金銭のこと。借主は差し入れた手付金を放棄し、或いは貸主が受領済みの手付金の倍額を返還して、契約を解除できる手付金（解約手付金）が一般的。
定期借家法
2000年3月に「定期建物賃貸借法」が施行され「新規契約のみ、契約内容で定めた期限の到来により確定的に契約が終了」し「当事者の合意の限り、完全な自由契約」であると定められた。但しオフィスの場合は、合意による解約後の新たな定期借家締結は可能とされているため、通常契約とそれほどの違いはない。
短期賃貸借の廃止
平成15年8月1日に公布された「担保物権及び民事執行制度の改善の為の民法等の一部を改正する法律」が施行され、短期賃貸借制度が廃止された。今までは、抵当権設定後でも3年を超えない賃借権であれば、期間満了までは明け渡す必要がないとされていた。
しかし短期賃貸借制度の廃止により、従来の３年を超えない賃貸借が保護されなくなった。
猶予期間中は、買受人に対し賃料相当額を支払うことを要し、1ヶ月以上の支払いを怠った場合は引渡し命令の対象となる。買受人には預託金を継承しないため、預託金の返還請求は、元の賃貸人に対してのみ行うことができる。
宅地建物取引主任者
都道府県知事が行う宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと。２年以上の宅地建物業の実務経験者か国土交通大臣が認めた者でないと登録はできない。
重要事項説明
宅地建物取引に際し、売買・交換・賃貸借の契約を締結する前に、宅建主任者が土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面で交付し説明をしなければならない。
不動産登記簿（建物謄本）
不動産に関する現況の権利関係を公示するための、公の帳簿のこと。建物の場合、表題部には所在地・地番・家屋番号・構造・床面積等が、甲区には所有者に関する事項が、乙区には、所有権以外の権利に関する事項（抵当権・根抵当権）が記載されている。
抵当権・根抵当権
担保提供者は目的物を使用しながら、債務を弁済できない場合にその目的物の価額を優先的に債権者に弁済させる約定担保物権のことを抵当権という。さらに継続的な取引で多数の債権が生じる場合に、将来の決算期に向けあらかじめ一定の限度額を決め、その範囲内を担保することを目的とした抵当権を根抵当権という。根抵当権の設定内容は、登記をしなければ効力を生じない。
信託物権
信託契約により受託者を決定し、自分の財産権の管理・処分等の行為を帰属させる法律行為を信託という。信託物権の賃貸借の場合は、受託者が賃貸借行為による利益を委託者や第三の受益者に振り分ける。契約上のオーナーとしての実務は受託者が行っている為、謄本上の物権の所有者とは異なる場合が多い。
契約面積
契約書に記載される面積のこと。オフィス専用部分を壁芯計算したものを契約面積とするケースと、エントランスやＥＬＶホール等の共用部分を加えて契約面積とするケースがあり、法的な規則は無い。
賃料
オフィスの場合坪単価表示と総額表示があるが、契約書には月額総額表示で記載される。
賃料の起算日は入居工事開始日が一般的な考え方。移転の場合は、入居中のビルの解約予告期間内は賃料を二重に支払わなければならない為、移転スケジュールには注意が必要。
オフィスの場合は消費税がかかり、支払いは前払い方式が一般的。
共益費（管理費）
ELVの保守点検や共用部分の清掃費用に充てられる費用のことで、毎月の定額が賃料とは別に契約書に記載されるケースと、賃料に含まれる形で記載されるケースがあるが、いずれの場合も実費による精算と併用されるのが一般的である。実費部分としては、室内の電気使用量や蛍光管等の消耗品交換がこれにあたるが、空調費用やゴミ処理費用等の実費相当部分が共益費内でまかなわれる場合もある。
敷金・保証金（預託金）
賃貸借契約の際にテナントが、オーナーに一定の金額を無利息で預け入れる金銭のこと。
法律的には、賃料不払い等のテナントの債務を担保する金銭とされる。賃貸借契約終了後、契約書内に定められた期間内に返還される。
償却費
最近の慣習として、オーナーに対する礼金の意味合いで支払う場合が多い。一般的に保証金に対し10％ 20％で設定される。大型ビルを中心に、償却費を設定しないビルも増えてきている。
更新料
契約を更新する際に、借主が貸主に支払う金銭のこと。
契約期間
更新することも可能で、賃料改定検討の目安時期として設定されているという説が一般的。
オフィスの場合は２年もしくは３年のケースが殆どである。
解約予告
賃貸借契約を解除する場合に、貸室明渡し日を前もって申し出ること。オーナーに対して書面にて通知しなければならず、３ヶ月 ６ヶ月までの予告期間を設定している契約内容がほとんどである。
フリーレント
契約開始日から一定期間の賃料の支払いを免除すること。共益費は支払わなければならない場合が多い。
